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Scritto Venerdì 27 marzo 2020 alle 17:37

Contratti di locazione al tempo del ‘Corona’. Un’analisi degli avvocati Notaro e Bianchi

L'avvocato Matteo Notaro
In questo periodo molti clienti e amici stanno chiedendo lumi in merito ai contratti di locazione ad uso diverso dall'abitativo (quelli commerciali) con riferimento a quegli esercizi per i quali sia stata disposta la chiusura obbligatoria.
Da un lato infatti coloro che sono proprietari e si vedono il canone non pagato (normalmente il conduttore dichiara loro che, essendo chiuso il proprio esercizio, non incassa e quindi non ha liquidità) chiedono se tale mancato pagamento sia legittimo e, dall'altro lato, coloro che sono conduttori chiedono se l'impossibilità di poter utilizzare i locali concessi in locazione li legittimi o meno a non corrispondere il canone, che sarebbe per loro un "danno" che si aggiunge ai mancati incassi derivanti dalla chiusura imposta dall'Autorità.
Ovviamente, alla luce del fatto che quanto sta accadendo non ha precedenti, il giurista può solo farsi guidare verso la soluzione della fattispecie dai princìpi del codice civile e da alcune decisioni che sono state adottate in situazioni in qualche modo assimilabili. Del resto, ad oggi, nei vari decreti emanati per fronteggiare l'emergenza, il tema delle locazioni commerciali viene affrontato solo con una norma di natura fiscale, ovvero l'art. 65 del D.L. n.18 del 17.3.2020 (rubricato 'credito l'imposta per botteghe e negozi') in cui si riconosce un credito d'imposta del 60% per il solo mese di marzo 2020 per gli esercenti attività d'impresa, relativamente agli immobili rientranti in categoria catastale C/1. In mancanza di norme specifiche, si devono quindi preliminarmente svolgere alcune considerazioni generali. La prima: i provvedimenti imposti dall'Autorità non rendono impossibile le prestazioni dovute dal locatore a mente degli artt. 1575 e 1585 c.c. (consegna dell'immobile, mantenimento della stessa in modo da consentirne l'uso, garanzia del pacifico godimento rispetto alle "molestie" di terzi) ma, diversamente, rendono impossibile la fruizione della prestazione da parte dell'azienda conduttrice.  Il locatore quindi non può tecnicamente essere considerato inadempiente.
La seconda: i provvedimenti di chiusura sono temporanei mentre il contratto di locazione commerciale è un contratto che ha una durata di almeno 6 + 6 anni e, quindi, diventa difficile configurare un'impossibilità "definitiva" nel ricevere la prestazione che legittimerebbe a quel punto la richiesta di risoluzione del contratto. Infatti, quando i provvedimenti cesseranno, gli esercizi potranno riaprire e le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione saranno nuovamente pienamente fruibili. La terza: i provvedimenti di chiusura emessi dall'Autorità sono, per le parti del contratto di locazione, un elemento imposto dall'esterno, connotato dall'imprevedibilità. Nessuno dei due contraenti può, pertanto, essere ritenuto "responsabile" o "colpevole" della situazione creatasi.
A fronte, quindi, di un evento imprevedibile ed esterno che incide non tanto sulla possibilità di rendere la prestazione ma su quella di goderne, ci si deve chiedere quale delle due parti del contratto debba soffrirne le conseguenze negative.
Sul punto la giurisprudenza più recente, valorizzando quello che è lo scopo pratico perseguito dalle parti mediante la stipula di un contratto (la cosiddetta "causa in concreto"), ha legittimato la risoluzione del contratto stesso, facendo venir meno gli obblighi delle parti. Questo il principio espresso dalla Cassazione: "la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione, con la conseguente possibilità di attivare i rimedi restitutori, ai sensi dell'art. 1463 c.c., può essere invocata da entrambe le parti del rapporto obbligatorio sinallagmatico, e cioè sia dalla parte la cui prestazione sia divenuta impossibile sia da quella la cui prestazione sia rimasta possibile. In particolare, l'impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l'esecuzione della prestazione del debitore (NdA: traslando al caso che ci interessa il debitore si intende il proprietario che deve mettere a disposizione l'immobile), ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione della controparte (NdA: sempre traslando al caso che ci interessa la "controparte" è il conduttore che deve utilizzare l'immobile), quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore e il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell'obbligazione" (cfr. Cass. Civ., sez.III. 10/07/2018 n. 18047). In passato, quando ancora la giurisprudenza stava iniziando a delineare i principi che avrebbero in seguito portato a valorizzare la "causa in concreto" del contratto, sempre la Cassazione, trattando l'ipotesi dell'impossibilità al godimento del bene derivante da un evento sismico, aveva affermato: "Qualora per fatto non imputabile alle parti (nella specie: calamità naturale con conseguente inagibilità dell'immobile oggetto della locazione) vi sia impossibilità, per il conduttore, di godere l'immobile cessa, per il conduttore, l'obbligo di pagamento del canone" (cfr. Cass. Civ., sez. III, 22/08/2007 n. 17844).
L'avvocato Francesco Marco Bianchi
Ed ancora, la Cassazione, rispetto ad una ipotesi di impossibilità parziale o temporanea di utilizzazione del bene, con la sentenza n. 4119 del 10/04/1995 aveva affermato che: "Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, con particolare riguardo alla locazione di immobili, l'ipotesi di distruzione del bene locato ricorre non solo nel caso in cui questo sia totalmente distrutto, ma anche quando la rovina, pur essendo parziale, riguardi gli elementi principali e strutturali del bene in modo che, con riferimento alla sua organica individualità e alla sua destinazione, ne sia pregiudicata definitivamente la funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti con il contratto (Cfr. Cass. 1045-55; Cass. 1092-59; Cass. 3076-62; Cass. 882-71, etc). Ricorrendo tale ipotesi, ove la distruzione sia da ascrivere a causa non imputabile al locatore, trova applicazione la disciplina dell'impossibilità sopravvenuta, totale o parziale, di una delle prestazioni nei contratti a prestazioni corrispettive (artt. 1463, 1464 c.c). Ricorrendo, invece, un caso di impossibilità solo temporanea di utilizzazione per effetto di danneggiamento della cosa locata che non comporti la disintegrazione degli elementi principali e strumentali di essa, e che sia quindi eliminabile non con la realizzazione di un "opus novum" costituito da una vera e propria ricostruzione, totale o parziale, bensì con opere di semplice riparazione, pur se straordinaria, il rapporto di locazione è destinato a proseguire, salvo il diritto del conduttore ad una riduzione del corrispettivo alle condizioni di cui all'art. 1584 1 comma c.c. o anche, in ipotesi di totale privazione del godimento per il tempo necessario all'esecuzione delle riparazioni, alla estinzione del rapporto contrattuale in base ai principi generali (artt. 1256 cpv., 1463 c.c.) - Cfr. Cass. 5496-82".
In un passato remoto, infine, in ordine ai fatti della seconda guerra mondiale allorquando le aziende avevano cessato o sospeso l'attività in conseguenza di bombardamenti / azioni di guerra / confische, la Suprema Corte di Cassazione (sentenza n. 855 del 20/03/1959) era pervenuta a ritenere legittimo il mancato pagamento degli stipendi dei dipendenti applicando i princìpi relativi all'impossibilità sopravvenuta della prestazione (dove l'impossibilità era per lo più connessa all'impossibilità di ricevere la prestazione lavorativa).
Cercando quindi di trarre una conclusione da queste premesse, si reputa possibile ritenere legittima la sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore che si trovi, per effetto dell'ordine dell'Autorità, a dover mantenere chiuso l'esercizio commerciale. Del resto lo Stato, per quel che concerne alcuni suoi beni (di cui può legittimamente disporne) sempre all'interno della norme del D.L. n.18 del 17.3.2020, all'art. 95 ha previsto la sospensione dei canoni di locazione e concessori per le federazioni sportive nazionali, gli enti di promozione sportiva, le società e associazioni sportive professionistiche e dilettantistiche relativi all'affidamento di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali, con ciò facendo proprie le esigenze dei conduttori che sono costretti a tenere chiuse le rispettive attività e sono, quindi, privati della possibilità di incassare proventi dalle stesse.
Tuttavia, posto che tale conclusione è frutto non di una norma ma di un'interpretazione
e soprattutto considerando che il rapporto di locazione è un rapporto di durata (e quindi è fondamentale preservare il rapporto tra le parti contraenti), anche in un'ottica di salvaguardia degli interessi del proprietario e di ripartizione delle conseguenze negative di un evento esterno, è preferibile negoziare un accordo temporaneo che modifichi l'importo del canone di locazione sino a che durerà l'emergenza e sino a quando l'esercizio commerciale dovrà rimanere chiuso. Tale accordo, che in qualche modo sarebbe in linea con lo spirito di quanto previsto dall'art. 1467 c.c. in tema di eccessiva onerosità sopravvenuta, consentirebbe altresì al proprietario di versare le imposte sulla locazione sulla base del canone effettivamente percepito. Detto accordo, di riduzione formale del canone (di durata temporanea, con scadenza coincidente con la possibile riapertura dell'esercizio e con canone che allora tornerà automaticamente ad essere di importo pari a quello originario) può essere redatto in carta libera, ed è esente da bolli ed imposta di registro (va registrato presso l'Agenzia delle Entrate con il modello 69 entro 20 giorni) ai sensi dell'art.19 del DL 133/2014. In conclusione, il consiglio è comunque quello di far sì che la parte conduttrice e la parte locatrice abbiano ad interloquire per concordare una soluzione condivisa, onde evitare che insorgano contenziosi di non facile soluzione. Peraltro, in caso di mancato accordo, potrà essere sfruttato il procedimento della mediazione previsto dal D.lgs. n.28/2010 che in questa materia è obbligatoria. Analogamente le medesime conclusioni valgono in caso di affitto di azienda, dove il canone è legato non al godimento di un immobile ma ad un complesso di beni organizzati costituenti l'azienda, e dove le norme generali del codice civile contemplano le conseguenze derivanti da disposizioni di legge che incidono la gestione produttiva (art.1623 c.c.). Anzi, in questo caso, posto che la chiusura degli esercizi incide direttamente sull'oggetto del contratto di affitto di azienda (che non può "funzionare"), a maggior ragione si reputa che l'affittuario dell'azienda possa legittimamente sospendere temporaneamente o pretendere la riduzione del canone.

Avv. Matteo Notaro 
Avv. Francesco Marco Bianchi

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